De fiscale pijn van de vastgoedbelegger

Vastgoedbeleggers die al lang in de markt zitten, hebben zeer geprofiteerd van de gigantische waardestijgingen vanaf 2017. In sommige gevallen kon een verdubbeling van de waarde worden opgetekend. Aan die vreugde is nu echter een einde gekomen. Vastgoedbeleggers worden zwaar getroffen door de box 3-heffing in 2023. Daarnaast is er een maatregel die met ingang van 1-1-2024 tot lagere huren leidt (uitbreiding en modernisering woningwaarderingsstelsel). Waar een huur van €1.200 gebruikelijk was, wordt het straks, zeg, €900. Tot overmaat van ramp is de hypotheekrente als een raket omhoog geschoten. Velen overwegen in arren moede dan maar hun pandjes in de verkoop te doen. Dat doet de prijzen natuurlijk geen goed.

We geven een voorbeeld. De heer X heeft een portefeuille woningen en appartementen ter waarde van €2.000.000. Ter financiering heeft hij hypotheken lopen met een gezamenlijke hoofdsom van €800.000. De actuele rente bedraagt 4,5%. Door het nieuwe huurbeleid van minister Hugo de Jonge moet X straks genoegen nemen met een huuropbrengst per jaar van € 65.000. Ondanks het pessimisme in de markt verwacht hij de komende jaren toch nog gemiddeld zo’n 2% jaarlijkse waardestijging. Rekening houdend met slechts 2% kosten -de kosten worden bij de te verwachten verplichte verduurzaming nog hoger- en rentelasten kan zijn cashflowrendement vóór belasting als volgt worden berekend.                

Gerelateerd aan het netto vermogen van €1.200.000 bedraagt het exploitatierendement dus negatief circa 1%. Dat is natuurlijk niet vol te houden als de bank ook nog aflossing vraagt. Zelfs met de optimistisch ingeschatte waardestijging van 2% is het rendement zeer matig en lager dan de huidige risicoloze spaarrente.  Maar nu betrekken we de box 3-heffing in het verhaal. We houden geen rekening met het heffingvrije vermogen.      

Het wordt nu duidelijk waar het chagrijn van de vastgoedbelegger vandaan komt. Een zeer hoge belastingheffing in combinatie met een negatieve cash flow. Een deel van het rendement is de gehoopte waardestijging, die geen liquiditeit oplevert. De huur minus lasten en minus rente bedraagt negatief €11.000. En dan moet je ook nog eens €33.937 bij de fiscus aftikken, aflossen bij de bank en je huizen tegen hoge kosten van het gas afhalen. Dit maakt het volstrekt begrijpelijk dat men van z’n pandjes af wil. Hopelijk leveren die nog een redelijke prijs op. Het moge duidelijk zijn dat deze trieste realiteit zeker geen stimulans is voor oplossing van het woningtekort. Zoals de Amerikanen zeggen: ‘you can’t eat the cake and have it.’

Aangezien de gemiddelde vastgoedbelegger geen klager maar een doener is, pijnigt hij zijn hersenen voor een oplossing. Verkoop is de weg van de minste weerstand. Een alternatieve beleggingsoplossing ligt niet voor de hand. De box 3-heffing kan worden ontlopen door het vastgoed als kapitaal in te brengen in een bv. Op basis van de hiervoor genoemde cijfers zou de bv op de beleggingsactiviteit een verlies lijden. Uiteraard is dan geen VPB verschuldigd. Vermogenswinst kunnen worden ondergebracht in een HIR. Bij lage huren en een gematigde waardeontwikkeling is de bv fiscaal inderdaad de beste optie. Voor nieuw te verwerven vastgoed kan men in dat licht het beste de bv gebruiken. Voor vastgoed dat men in z’n bezit heeft, is de overdrachtsbelasting van 10,4% een onoverkomelijke barrière. Bij de portefeuille van het voorbeeld zou het gaan om €208.000. Deze heffing zou een hap van meer dan 25% uit het eigen vermogen nemen. Is niets doen dan de minst slechte oplossing? Een beleggerswijsheid is dat je stil moet zitten als je geschoren wordt.

Mogelijk steekt de belastingrechter een helpende hand toe. In het Kerstarrest oordeelde ons hoogste rechtscollege dat de heffing van inkomstenbelasting op basis van een ver van de realiteit verwijderd forfait in strijd is met het EVRM. Dat arrest ging over spaarders. Vastgoedbeleggers zitten nu in hetzelfde schuitje. Mogelijk ziet de rechter in de opgetreden waardestijging van vastgoed een legitimering van de forfaitaire spaarvariant. Het zou echter wrang zijn als vastgoedbeleggers in slechte jaren fiscaal moeten bloeden voor waardestijgingen in het verleden. Hoe het ook zij, belastingadviseurs zullen hun cliënten adviseren sowieso bezwaar te maken tegen alle aanslagen waar sprake is van overige bezittingen in box 3. Hopelijk maakt de belastingrechter enige snelheid met het schenken van klare wijn. Nog mooier zou zijn als de wetgever zijn verantwoordelijkheid neemt.

Tot slot nog dit. We constateerden dat veel beleggers hun vastgoed in de verkoop doen. Dit moet tot (forse) prijsdalingen leiden, wat ook z’n weerslag zal hebben op de WOZ-waarden. Een lagere WOZ-waarde betekent een lagere grondslag voor box 3. Hierdoor zal de fiscale pijn waarschijnlijk wat minder erg zijn dan hiervoor gesuggereerd. Zo is er dan toch nog een min of meer positieve afsluiting van dit artikel.