MFAS Actueel

Kamerverhuurvrijstelling van toepassing op Airbnb?

laatst gewijzigd: 07-05-2020 18:45

De in 2008 gescheiden Janet woonde sinds 1992 met haar twee zonen in een prachtig huis aan de Amstel. De jongens studeren inmiddels in Maastricht en het ziet er niet naar uit dat ze weer thuis komen wonen. Janet vindt het zonde dat hun kamers leegstaan. Ook is het wel erg stil. Zo alleen in zo’n groot huis geeft haar van tijd tot tijd een onveilig gevoel.

In de zomer van 2018 besluit Janet de kamers via Airbnb te verhuren. Als de jongens een weekendje thuis komen, moeten ze maar naar de logeerkamer. Janet maakt een profiel aan bij Airbnb en geeft aan dat de kamers voor minimaal een maand te huur zijn. Ze heeft geen zin in Engelse voetbal hooligans die een weekendje lol willen trappen in onze hoofdstad.

In no time heeft ze enkele geschikte huurders: studenten die vanwege een stage tijdelijk in de hoofdstad aan de slag moeten, werknemers die een project uitvoeren in Amsterdam en een dame uit Engeland die diverse onderzoeken in het Antoni van Leeuwenhoek moet ondergaan. Allen verblijven ze één of twee maanden bij Janet. De kamers zijn soms tegelijk verhuurd en soms ook geen van beide. De huurders schrijven zich niet in bij de gemeente Amsterdam. Gezien de korte duur van het verblijf ligt dat ook niet voor de hand. In totaal verdient Janet er in 2018 €4.000 mee.

Begin 2019 vult Janet haar aangifte inkomstenbelasting in en vermeldt zij de inkomsten niet. De inspecteur is als gevolg van de renseignering door Airbnb op de hoogte gekomen van de verhuur. Bij de definitieve aanslag in september 2019 is de verhuuropbrengst toegevoegd als inkomsten uit eigen woning. Het komt er op neer dat Janet over 70% van €4.000 belasting verschuldigd is. Daar had ze niet op gerekend. Ze vraagt een bevriende belastingadviseur of dat wel klopt. Hij geeft aan dat ze in ieder geval bezwaar moet aantekenen. Er is namelijk net een uitspraak van Hof Amsterdam geweest waarin is geoordeeld dat de inkomsten onbelast zijn als slechts een gedeelte van de eigen woning tijdelijk wordt verhuurd.

In bezwaar krijgt Janet nul op het rekest en ze besluit in beroep te gaan bij de rechtbank. Deze geeft haar gelijk. Janet gaat er vanuit dat de zaak hiermee afgedaan is. Ze had al overwogen om maar te stoppen met de verhuur, omdat dit door de belastingen maar weinig oplevert. De inspecteur gaat echter in hoger beroep en de stress is weer terug. Hof Den Haag doet uitspraak op 1 mei 2020. Het is het niet eens met de rechtbank. Het twijfelt namelijk of het wel zo is dat de inkomsten onbelast zijn, zoals Hof Amsterdam had geoordeeld. Maar als de regeling voor de tijdelijke verhuur van de eigen woning niet van toepassing is, dan biedt de kamerverhuurvrijstelling uitkomst nu de inkomsten ruim onder de maximale vrijstelling zijn gebleven.

Wij twijfelen aan de juistheid van de uitspraak. Als de verhuur op grond van het niet van toepassing zijn van de tijdelijke verhuurregeling onbelast is, kom je niet aan de kamerverhuurvrijstelling toe. Twijfelachtig is verder dat het hof aangeeft dat het niet uit maakt dat de huurders niet bij de BRP op het adres ingeschreven staan, terwijl dit een wettelijke voorwaarde voor de kamerverhuurvrijstelling is. Volgens het hof betreft dit slechts een bewijsrechtelijke regeling. Voor Janet loopt het dus met een sisser af. Nu maar hopen dat de inspecteur het hierbij laat.

 

P.S. Er is in de praktijk de nodige onduidelijkheid over de tijdelijke verhuur van een gedeelte van de eigen woning. De vraag of de tijdelijke verhuurregeling inderdaad niet geldt bij de verhuur van een deel van de eigen woning, ligt bij de Hoge Raad. Wij voorspellen dat de fiscus die procedure gaat verliezen. Mogelijk komt er dan een wetswijziging. De onderhavige uitspraak draagt ook niet bij aan de duidelijkheid. De praktijk gaat er ons inziens (terecht) vanuit dat de kamerverhuurvrijstelling niet geldt voor kortstondige verhuur en dat de eis van inschrijving in het BRP niet zo maar een formele voorwaarde is waar aan voorbij kan worden gegaan. Verder is het niet altijd duidelijk of sprake is van B&B dan wel kamerverhuur. Zeker als een cliënt voor langere tijd in de B&B verblijft. Bedenk dat de kamerverhuurvrijstelling ook kan worden toegepast op het houden van kostgangers. Daarbij mag de verhuurvergoeding van de totale vergoeding worden afgesplitst. Op de verhuurvergoeding mag dan de kamerverhuurvrijstelling worden toegepast. Het andere deel van de vergoeding is dan in beginsel belast als ROW. De belastingplichtige kiest in deze sfeer van onduidelijkheid uiteraard de voor hem voordeligste interpretatie.

 

Vrij naar Hof Den Haag 1 mei 2020, ECLI:NL:GHDHA:2020:887

Complementary Content
${loading}