Notaris krijgt boete wegens achterwege laten verscherpt cliëntenonderzoek vastgoedtransactie

Een notariskantoor heeft een boete gekregen wegens het achterwege laten van een verscherpt cliëntenonderzoek alsmede van een melding ongebruikelijke transacties. De notaris heeft deze bij de rechtbank en in hoger beroep bij de CBB aangevochten. Het ging over een woning bij een verwaarloosde jachthaven. Deze werd verkocht voor €200.000, terwijl de WOZ-waarde €248.000 bedroeg. De financiering geschiedde door een niet-financiële instelling tegen een rentepercentage van 10%. Er was daarbij sprake van een bijzondere winstdelingsafspraak. Het BFT heeft de boete vastgesteld op €36.000, zijnde 3% van de omzet. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. De notaris heeft erop gewezen dat de haven waar het pand zich bevond was verloederd, dat het pand een bedrijfswoning was die slechts bestemd was voor de beheerder van de haven en om die reden minder courant was, dat het pand in een matige en gedateerde staat van onderhoud verkeerde en de haven de belangstelling van criminelen had, wat in augustus 2015 heeft geleid tot een inval in de haven door politie, justitie en de Belastingdienst, terwijl de WOZ-waarde van het pand van 2016 was gebaseerd op de situatie per 1 januari 2015. Het College heeft geen aanwijzingen dat het de bedoeling van de regelgever is geweest om een transactie enkel op basis van een verschil tussen de aankoopwaarde en de WOZ-waarde reeds aan te merken als een transactie die naar haar aard een hoger risico op witwassen met zich brengt. Overigens hoefde het feit dat criminelen interesse voor de haven zouden hebben geen reden te vormen voor het verrichten van verscherpt cliëntentoezicht, omdat de belangstelling van de koper voor het pand dateerde van ná die interesse. Dat appellant genoemde feiten en omstandigheden niet in het dossier heeft vastgelegd en ter zake geen taxatierapport heeft (doen) laten opmaken om die feiten en omstandigheden te staven dan wel te ontkrachten, leidt niet tot een ander oordeel. Uit het voorgaande volgt dat evenmin sprake is van een ongebruikelijke transactie. In de financieringswijze lag volgens het CBB wel een verhoogd risico op witwassen besloten:

• de financiering van het pand door een niet-financiële instelling;
• het voor deze lening afgesproken hoge rentepercentage van 10 en
• de in de hypotheekakte vastgelegde bijzondere winstdelingsregeling.

Een toenmalige medewerker van de jachthaven zou bij doorverkoop van het pand evenals de financier een derde van de winst opstrijken Dat de winstdelingsregeling transparant is gemaakt door het op te nemen in de hypotheekakte maakt nog niet dat hiermee het risico is weggevallen. De boete wordt verlaagd tot €18.000, College van beroep voor het bedrijfsleven 27 juli 2021, ECLI:NL:CBB:2021:793.

Wij verbazen ons over de opstelling van het BFT. Het CBB had de boete naar onze mening volledig moeten schrappen. Hier was weliswaar sprake van een bijzondere vastgoedtransactie, maar dat betekent toch niet automatisch een verhoogd risico op witwassen! Hoe het ook zij, laat deze procedure wel een waarschuwing zijn voor accountants en belastingadviseurs.