MFAS Actueel

Startersvrijstelling overdrachtsbelasting nu al onduidelijk

laatst gewijzigd: 02-03-2021 10:12

In 2012 is het 2% OVB-tarief voor woningen ingevoerd. Het was toen niet goed voorstelbaar dat hier onduidelijkheid over zou ontstaan. Iets is een woning of geen woning; hoe moeilijk kan het zijn! Hoe anders bleek de werkelijkheid, getuige de gigantische stroom van jurisprudentie over de kwalificatie van een onroerende zaak. Wij hebben het aantal gepubliceerde uitspraken over deze kwestie niet geteld, maar het zijn er zeker meer dan 100.

Toen eind 2020 het 0%-tarief voor zelfbewoonde woningen werd ingevoerd, gaven wij aan dat iets soortgelijks zich zou kunnen voordoen met het nieuwe ‘tarief’. Ook andere auteurs gaven deze waarschuwing af. Het eerste geval diende zich aan op ons Forum.

“Een relatie van mij heeft een nieuwe eigen woning gekocht van 650k. Zij willen vóór 1-4-2021 passeren om gebruik te kunnen maken van de startersvrijstelling voor de overdrachtsbelasting. Zij nemen de woning pas eind juni feitelijk in gebruik. De huidige bewoner blijft tot die tijd in de woning wonen en betaalt gas/water/elektra. Is de startersvrijstelling van toepassing?”

Vanaf 1 april 2021 geldt voor de startersvrijstelling de beperking dat de koopsom niet meer mag zijn dan €400.000. Voor de startersvrijstelling en de daarvoor vanaf 1 april 2021 bijkomende eis wordt gekeken naar de datum van passeren van de notariële akte. Is dit vóór 1 april 2021, dan geldt de €400.000-eis niet en is de startersvrijstelling van toepassing ongeacht de prijs van de woning. Dit zit dus wel goed.

Maar dan komt de volgende vraag op. Met ingang van 1 januari 2021 geldt voor de startersvrijstelling, maar ook voor het 2%-tarief, de voorwaarde dat de verkrijger de woning na de verkrijging anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken. Gaat dit wel goed als de huidige bewoners nog even in de woning blijven wonen? Of val je dan direct in het 8%-tarief, dat geldt voor beleggers?

De praktijk is dat verkopers nog even in de woning blijven zitten of dat de kopers de woning eerst nog gaan verbouwen. De Memorie van Toelichting bij de Wet Differentiatie Overdrachtsbelasting meldt hierover het volgende:

“De inspecteur beoordeelt achteraf, maar binnen de gebruikelijke naheffingstermijnen, of de verkrijger de woning daadwerkelijk anders dan tijdelijk als hoofdverblijf is gaan gebruiken. Op basis van gegevens van het Kadaster woont 96% van de woningkopers die voornemens is de woning als hoofdverblijf te gaan gebruiken na twaalf maanden in de woning. Na deze twaalf maanden kan de inspecteur in de meeste gevallen een goede beoordeling maken of aan de voorwaarden voor toepassing van het verlaagde tarief of de startersvrijstelling wordt voldaan. De beoordeling zal plaatsvinden door een onderzoek naar de feiten en omstandigheden.”

“In 4% gebruiken de verkrijgers de woning niet binnen twaalf maanden anders dan tijdelijk als hoofdverblijf. Dat gaat om circa 8 duizend transacties. Het toezicht van de Belastingdienst zal zich waarschijnlijk richten op deze situaties, waarin genoemde schriftelijke verklaring wordt afgegeven (op basis van de cijfers van 2018: maximaal 207 duizend). De verwachting is dat in ruim 96% van de gevallen de Belastingdienst het anders dan tijdelijk als hoofdverblijf kan ontlenen aan de objectieve gegevens. In de overige gevallen zullen zich situaties bevinden, waarbij sprake is van een grote verbouwing die langer dan 12 maanden duurt of onvoorziene omstandigheden. In deze situaties zal doorgaans niet worden nageheven.”

Op basis van het voorgaande verwachten wij dat als de kopers binnen twaalf maanden zelf in de woning gaan wonen, geen naheffing zal plaatsvinden. Een andere interpretatie lijkt ons ook ongerijmd.

De Vereniging van Eigenaren is er niet gerust op. Zij waarschuwen inmiddels dat er een financieel risico bestaat als de oude bewoners nog een tijdje in de woning blijven. De Belastingdienst heeft inmiddels de nodige vragen gekregen en laat weten op korte termijn duidelijkheid te geven. [ https://www.taxlive.nl/nl/documenten/nieuws/huurdeal-om-startersvrijstelling-kan-huizenkoper-veel-geld-kosten/ ]

De kopers in de casus hebben gelukkig nog even voordat het 1 april is dus hopelijk heeft de Belastingdienst dan al zijn zienswijze in dezen kenbaar gemaakt.

Met alleen de zelfbewoningsvoorwaarde zijn we er trouwens nog niet voor wat betreft de te verwachten stroom aan jurisprudentie. Wat als de woning na 1 april wordt verkocht, maar de prijs ligt maar een fractie boven de €400.000? Een mogelijkheid om dan toch gebruik te kunnen maken van de startersvrijstelling is door voor een deel van de prijs overeen te komen dat dit is voor de overname van roerende zaken als raambekleding, vloer, evt. meubels. Met het oog op de juiste heffing van de overdrachtsbelasting moet in de notariële akte worden gespecificeerd welke roerende zaken worden overgenomen. De staatssecretaris heeft al aangegeven dat de Belastingdienst hier extra op zal gaan letten.

 

Wij werden op onze wenken bediend door het volgende bericht dat wij ontvingen van een abonnee, die dit weer van een notaris had ontvangen

"De Belastingdienst is van mening dat voor de heffing van overdrachtsbelasting het startersvrijstelling (artikel 15, eerste lid, onderdeel p Wet op belastingen van rechtsverkeer; WBR) niet van toepassing is als de koper van een woning niet onmiddellijk na de levering de vrije beschikking heeft over de gekochte woning. Dat geldt ook voor de toepassing van het tarief van 2% (artikel 14, tweede lid WBR). Het maakt daarbij niet uit of de woning wordt verhuurd of om niet door de verkoper wordt gebruikt. In deze gevallen wordt niet voldaan aan de voorwaarde dat "de verkrijger de verkregen woning (...) na de verkrijging anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken." De essentie is dat de woning de koper onmiddellijk, volledig en in lege staat ter beschikking staat. Als verkopers nog een tijdje in de woning mogen blijven wonen, dan staat de woning de verkrijger niet vrijelijk ter beschikking. Bij verkrijging is daarom het tarief van 8% van toepassing."

Dat is wel erg rigide. Het lijkt waarschijnlijk dat het MvF dit met een besluit gaat verzachten. Vooralsnog is het verstandig om, hoe vervelend ook, uit te gaan van de juistheid van de mededeling.

Complementary Content
${loading}